| Сколько мерить в метрах Концепция превращения Поволжья в логистический центр федерального значения теряет инвестпривлекательность. Практика работы построенных здесь терминалов показывает, что идея развития логистики опередила потребности региональной торговли и производства, а расчет на транзит и столичные потоки оказался иллюзорным. Расположенный между центром и востоком страны, Приволжский федеральный округ уже привык позиционировать себя как транзитный пункт для евроазиатских товаропотоков, а наличие крупных производств и центров потребления позволяло нашему макрорегиону претендовать на статус крупного генератора промышленных грузов и заказчика FMCG (товаров повседневного спроса). География и товарооборот были главными аргументами девелоперов, занимавшихся привлечением средств в развитие региональной логистической инфраструктуры. Инвесторы полагали, что, по мировым меркам, мы настолько отстали в логистике, что необходимости в точных данных просто нет. Теперь же Поволжью придется пересмотреть свое место на федеральной логистической карте.
Снимают мерки
Согласно информации консалтинговой компании Jones Lang La Salle, в городах Восточной Европы на одну тыс. жителей приходится в среднем 800-1000 кв. м складов, в поволжских центрах – около 200. При таком отставании, полагали инвесторы, чем больше качественных складов здесь будет построено, тем лучше. Практически каждому поволжскому городу-миллионнику было обещано свыше 100 тыс. кв. м складов.
Сейчас для многих очевидно, что рынок выбрал не те ориентиры. «Уровень доходов и потребления в Европе значительно выше, чем в регионах России, – отмечает Александр Зиновьев, заместитель генерального директора «Средневолжской Логистической Компании». – Поэтому сравнивать показатели развития европейского логистического рынка с региональными было просто некорректно. Спрос на склады здесь не подкреплен аналогичным европейскому платежеспособным спросом».
Логисты уверены: на рынке раздут инвестиционный пузырь. Так, Денис Скрипка, руководитель департамента маркетинга и продаж нижегородской ХК «Логопром», говорит, что декларируемый спрос на склады класса А - это миф, активно раскручиваемый консультантами и девелоперами. «Оценка спроса превышает реальную потребность в складах так называемого A-класса минимум на 30 процентов», – говорит логист.
Практикующие операторы заметили нестыковку прогнозов и фактической наполняемости региональных складов еще до кризиса. По наблюдению Александра Зиновьева, в Самаре и год назад не было ни одного качественного склада, который был бы полностью заполнен. Вместе с тем, отмечает он, участники рынка были настроены оптимистично и ожидали увеличения инвестиций в логистику, роста спроса на свои услуги.
На треть пусто - на треть дешевле
Сейчас сократился и существовавший ранее спрос на услуги логистов. «Ситуация с заполняемостью складов остается сложной. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года упала финансовая отдача с квадратного метра», – констатирует Александр Зиновьев. Оператор был вынужден оптимизировать внутренние расходы, свернуть инвестпроекты (например, отказаться от развития транспортной логистики). «Сейчас речь идет не о развитии и зарабатывании денег, а о сохранении бизнеса», – утверждает топ-менеджер СЛК.
В «Логопроме» подсчитали, что спрос упал примерно в три раза: общий уровень вакантных площадей на рынке за последнее время увеличился с 10-15% до 35-50%. В самой компании, где в начале года констатировали стопроцентную законтрактованность терминалов, сейчас сдано 75% площадей, и это хорошие показатели, уверены там. Дмитрий Волков, руководитель отдела консалтинга и оценки компании Praedium (Москва), отмечает, что, например, в Самаре вакантно 18% складов, при этом в сегменте холодильных и морозильных терминалов пустует 30% площадей. Аналогичные цифры приводят и смежные с рынком складской логистики операторы. Генеральный директор нижегородской группы компаний «ЛАД» (один из сегментов деятельности – автоматизация управления складской логистикой и перевозками) Дмитрий Петров отмечает, что, по его оценкам и оценке партнера из Москвы (компании «Акселот», разработчика отраслевого решения 1C по логистике), объем этого сегмента значительно сократился – более чем в три раза. «На наш взгляд, в первую очередь это связано с уменьшением спроса на определенные категории товаров и, как следствие – снижением потребности в складских услугах и перевозках, высвобождением существующих площадей и транспортных средств, уменьшением числа новых объектов, требующих автоматизации», – говорит он. При этом он уточняет, что спрос на решения 1C в этом сегменте не пропал совсем, а отложился по части проектов до осени 2009 года – начала 2010-го. «Мы оптимисты и полагаем, что в скором времени отложенный спрос реализуется», – надеется г-н Петров.
Чтобы удержать арендаторов, операторы складов вынуждены идти на снижение цен. По подсчетам консультантов LCMC, склады в среднем подешевели на 15-20%, ставки не поднимаются выше 100 у.е. за кв. м в год в A-классе. Эксперты сходятся во мнении, что ниже всего в Поволжье ставки упали в Самаре. По наблюдению Дмитрия Волкова, они снизились на 50%, до 85-95 долларов за кв. м в год (не включая НДС, операционные и коммунальные платежи). При этом, по словам аналитика, с момента наступления финансового спада крупных сделок на самарском рынке почти не было, а срок экспонирования объектов превышает год.
По наблюдениям консультантов, скорректированы прайсы на услуги как действующих объектов, так и новых. Последние и могут быть главными игрока¬ми на понижение ставок, так как находятся в особенно сложном положении. «За первые шесть месяцев 2009 года на рынке не было зафиксировано сделок более чем на 3500 квадратных метров, – констатирует Денис Скрипка. – Это свидетельствует о том, что привлечение крупных (якорных) клиентов в новые комплексы крайне проблематично». Петр Зарицкий, руководитель отдела индустриальной складской недвижимости Jones Lang La Salle, приводит в пример логокомплекс Q- Park (проект ирландского инвестфонда Quinn Group) в Казани: выведенный на рынок в середине прошлого года, сейчас он заполнен только на пятую часть. В LCMC не исключают дальнейшей корректировки цен за счет ввода новых площадей. «Но коррекция не будет больше 10 процентов от сегодняшнего прайса, поскольку ни текущий уровень ставок, ни стоимость заемного капитала не позволят операторам пойти на существенное снижение», – отмечают в компании. В ситуации, когда у владельцев складов уже не будет ресурсов для дальнейших ценовых уступок, новые проекты вызовут не ценовую, а маркетинговую войну, считает Денис Скрипка из «Логопрома». Он ожидает появления новых услуг, пакетных предложений, более гибких условий сотрудничества.
Бумажные склады
Падение ставок притормозит и остановка новых проектов: очевидно, что практически половина заявленных логоцентров так и останется на бумаге. Выводить склады на «низкий рынок» решаются только инвесторы, чьи проекты прошли так называемую точку невозврата, когда достроить дешевле, чем заморозить, поясняет Петр Зарицкий из Jones Lang La Salle. Например, компания «Евразия Логистик», собиравшаяся построить в Самаре, Саратове, Волгограде, Казани по «стотысячнику» A-класса, сейчас стремится завершить только те проекты, которые находятся на близкой к финальной стадии готовности; в Поволжье это казанский комплекс. В LCMC замечают, что останавливают и уже стартовавшие стройки. По наблюдениям экспертов компании, инвесторы предпочитают заморозить ввод последующих очередей уже готовых комплексов, пока существующие площади не будут заполнены хотя бы на 60-70%. В сегодняшних условиях это означает остановку строек. В LCMC приводят пример проекта самарской девелоперской компании «Виктор и Ко», отложившей реализацию двух завершающих очередей складского комплекса и перепрофилировавшей часть уже построенных складов под рынок. А Дмитрий Волков обращает внимание на остановку строительства второй, третьей и четвертой очередей логокомплекса самарской ГК «Версиво», несмотря на то, что там уже начались фасадные работы. По информации аналитика, во введенной в середине прошлого года первой очереди проекта сейчас свободно более 30% паллетомест. Отложенные до лучших времен стройки простоят полтора–два года. К тому времени, прогнозируют аналитики, спрос начнет оживать. В LCMC предполагают, что рынку потребуется не менее двух лет, чтобы выйти на прежние позиции и, возможно, более трех, чтобы продолжить свое развитие докризисными темпами. А Денис Скрипка уверен, что вернуться в прежнее состояние рынок никогда не сможет. «Это была крайняя позиция, на пике начального этапа развития», – аргументирует он.
Договор дороже денег
Маркетинговые решения складских операторов несколько оживили спрос на их услуги. Петр Зарицкий отмечает, что снижение ставок вывело рынок аренды из «мертвой зоны». «Склады класса А сейчас иной раз можно найти по цене В и С прежних лет. Компаниям, которым важно выстраивать эффективную логистику, выгодно, воспользовавшись предоставившейся возможностью, например, объединить стоки и отказаться от нескольких некачественных терминалов в пользу одного хорошего», – объясняет он небольшую активизацию в среде арендаторов. Но, как выясняется, падение ставок для поволжского складского рынка дало лишь краткосрочный эффект. «Как правило, в подобных случаях рынок начинает корректироваться, как это происходит в Екатеринбурге, Москве, Санкт-Петербурге: с удешевлением аренды рынок начинает оживать, совершаются сделки, снижается уровень вакантных площадей, как и срок экспозиции. В Самаре пока такого не происходит: несмотря на снижение ставок более чем на 50 процентов, сделок немного», – резюмирует Дмитрий Волков. Александр Зиновьев объясняет это тем, что спрос исчерпан: клиенты просто не хотят работать на склад, их товарооборот упал настолько, что у них нет необходимости формировать и держать большие товарные запасы.
В ситуации, когда спрос на склады стремительно сокращается, маркетинговая стратегия логистических операторов направлена на удержание существующих арендаторов. «Платежеспособный клиент может рассчитывать на особое внимание. Ему готовы предоставить любой комплекс услуг за приемлемую стоимость – такую, которая позволит нам сохранить бизнес», – говорит Александр Зиновьев. Как правило, аренда¬торы тоже настроены на продолжение сотрудничества. «Для компаний и отраслей, определившихся с антикризисной стратегией, характерно стремление к переходу на более долгосрочные взаимоотношения, поскольку они стремятся закрепить полученные на волне кризиса максимально выгодные для себя условия, – отмечает Денис Скрипка. – Для тех же, кто находится в менее устойчивом положении, верна истина «Один переезд равен одному пожару»».
Логисты опираются на клиентов, чей товарооборот не сильно пострадал от кризиса. «В основном это компании, торгующие недорогими товарами повседневного спроса – продуктами питания в первую очередь», – отмечает Александр Зиновьев. Кроме производителей, дистрибуторов продуктов и ритейлеров, он называет в качестве надежных клиентов иностранные компании – поставщиков и торговые сети, которые уверенно чувствуют себя на российском рынке и не готовы отказываться от экспансии. Денис Скрипка, также отмечая значительное увеличение в портфеле клиентов доли продуктовых компаний, обращает внимание и на активизацию поставщиков оборудования и химии(минеральные удобрения), а также занятых в сфере металлургии и металлообработки.
Московская зона
Сейчас очевидно, что потенциал для роста рынка нужно будет искать внутри региона. Местные ставки, которые заставляли арендаторов переориентироваться с московских складов на регион (в частности, Нижний Новгород), сейчас практически сравнялись со столичными. Без ценового преимущества концепция превращения Поволжья в федеральный распределительный центр не встречает энтузиазма у владельцев грузопотоков. «Авторы идеи превращения Поволжья в логистический центр, ориентируясь на европейский опыт, полагали, что минимальное транспортное плечо, приемлемое для владельца груза, составляет 500 километров. Практика свидетельствует, что ритейлеры и дистрибьюторы готовы возить товары и за тысячу километров, из Москвы – в Самару, Пензу, Казань», – замечает Петр Зарицкий. По его наблюдениям, сейчас компании, развивавшие региональную складскую логистику, сворачивают проекты и концентрируют товаропотоки в Москве, где у большинства – офисы, склады, производственные центры. Поволжские логисты давно заявляли о том, что замкнутость импортных и внутренних товаропотоков на Москву – тормоз для развития регионального рынка таможенных, складских, транспортных услуг. Поэтому потенциал рынка они по-прежнему видят в децентрализации логистики и формировании региональных центров распределения. В их создании главную роль должны играть региональные производители и торговые сети.
Наталья Дядик
Эксперт волга
№32-33 (150) 31-6.09.2009 г. |
