Самара — Бум ритейла, начавшийся в 2002-2003 гг., стал стимулом для развития рынка складской недвижимости в городе.
И все равно эксперты отмечают недостаток качественных объектов. И прогнозируют через один-два года резкое увеличение объемов их строительства. По оценкам компании “ИНДЭСТ-Development”, уже в ближайшее время в Самаре должно быть построено более 50 000 кв. м складских площадей.
Общее мнение игроков самарского рынка коммерческой недвижимости — складов в Самаре катастрофически не хватает. По словам специалиста отдела аренды коммерческой недвижимости АН “Визит” Татьяны Вехтинской, спрос превышает предложение как минимум в два раза. По оценке главного эксперта компании “Капитал-недвижимость” Сергея Толмачева, спрос на склады варьируется в зависимости от их уровня: в высшей категории он удовлетворен менее чем на 30%, в низшей — на 50%, в средней — до 80%. Толмачев отмечает, что дефицит складов высокого качества сегодня только увеличивается. “За 2005 г. спрос на специализированные склады вырос на 20%, в то время как интерес к помещениям более низкого уровня остался неизменным, а по некоторым позициям даже сократился. Произошел отток потребителей в сторону складов высокой категории, арендаторы хотят условий получше”, — отметил он. Менеджер по складским помещениям АН “Брусника” Олег Романов говорит, что среди складов среднего уровня и ниже наиболее дефицитны небольшие помещения площадью около 100 кв. м, аналогичные склады от 500 кв. м не востребованы.
Точно оценить общий объем предложения по складским помещениям специалисты затрудняются, так как полной информации о нем нет. Как говорит начальник аналитического отдела “ИНДЭСТ-Development” Алексей Сластенин, оценить сегмент класса С вообще нереально, так как в нем “много средних и малых собственников”, их полной базой никто из самарских риэлторов не располагает. Помещений класса В, по оценкам Сластенина, всего около 100 000 кв. м, самые крупные из них — СЛК и “Армада” (по 25 000 кв. м). Складов класса А тоже примерно 100 000 кв. м, но из них сдаются в аренду лишь около 47 000 кв. м, остальные используются владельцами для собственных нужд. Самые крупные в области — склады компаний “Нестле”, "СЛК", “Алегретто”, “Балтика” и “Десна” (г. Тольятти). Сластенин отмечает, что сейчас все “открытые” склады класса А заняты якорными арендаторами на долгий срок. “Количество свободных складов в этом сегменте настолько ничтожно, что говорить о предложении вообще не приходится”, — говорит он.
Поэтому логично, отмечают эксперты, что в 2005 г. самые известные новые проекты в Самаре относятся именно к классу А. Это терминальный комплекс “Алегретто” (14 000 кв. м) и очередь складского комплекса СЛК (10 000 кв. м).
Генеральный директор самарского отделения компании ATL Юрий Артамонов считает, что развитие рынка складской недвижимости в Самаре стимулирует приход в регион крупных сетевых ритейлоров, таких как Metro, “Рамэнка”, “Перекресток”, “Патэрсон”, Castorama и др. “Сетевые компании развиваются, открывают новые магазины в Самаре и соседних регионах. Уже в ближайшие год-два им понадобятся крупные складские терминалы. Причем очень высокого уровня, так как московские компании гораздо более требовательны к качеству логистических услуг”, — отмечает он.
В первую очередь, уверен Сластенин, будет расти класс В за счет переоборудования и модернизации промышленных помещений, параллельно будет развиваться класс А. По его мнению, процесс тормозит высокая доходность офисной недвижимости. Руководитель отдела аренды коммерческой недвижимости АН “Визит” Юлия Барабаш подтвердила, что ставки аренды по офисам и торговым площадям превышают ставки по складам как минимум в два раза. По ее словам, срок окупаемости приобретений даже старых помещений и перепрофилирования их под склад составляет 3-5 лет. В качестве примера Барабаш назвала склады на территории бывшего станкостроительного завода: изначально там предлагалось разместить около 7500 кв. м складских помещений, но после реконструкции на долю складов осталось примерно 1000 кв. м. “Приобретение и реконструкция старого фонда для складов сейчас не оправданна, — отмечает она. — Целесообразнее строить новые склады на окраине города, где это обойдется раза в два дешевле”.
Подобные планы уже озвучиваются. По данным компании “ИНДЭСТ-Development”, в ближайшее время в Самаре будет построено еще 50 000 кв. м складских площадей класса А. Национальная логистическая компания намерена в 2006 г. приступить к строительству складского комплекса класса А площадью 10 000 кв. м в 15 км от Самары. Еще более масштабный проект — три терминала класса А общей площадью 60 000 кв. м и терминал класса B площадью 25 000 кв. м — развивает СЛК. Директор по инвестиционным проектам управляющей компании “ATL Холдинг” Илья Козлов сообщил, что компания рассматривает возможность строительства в Самаре логистического терминала площадью до 50 000 кв. м. По его словам, пока не определено, будет ли компания строить комплекс самостоятельно или привлечет к участию в проекте стратегического инвестора. Стоимость строительства склада класса А в Самаре, по подсчетам Козлова, составляет в среднем $500-700 за 1 кв. м.
Строительство складов ведут не только логистические компании, но и ритейлеры, выходящие на новый для себя рынок. Директор сети “Самара-продукт” Борис Храпатый сообщил, что компания заканчивает строительство собственного терминала класса А (с подъездными путями, в том числе железнодорожными, эстакадами, автономной котельной и т. д.); комплекс будет открыт весной 2006 г. По его словам, компания планирует затратить на проект $9-10 млн. Комплекс расположится во вновь построенном здании на Заводском шоссе (на промышленной окраине Самары), будет включать в себя складские (17 000 кв. м) и офисные помещения (3500 кв. м). Большую часть склада компания предполагает сдавать в аренду по $8-10 за 1 кв. м складских площадей и $13-15 за 1 кв. м офисов. Храпатый уверен, что комплекс будет востребован, поскольку “в Самаре наблюдается дефицит площадей такого класса”.
Федеральная торговая сеть “Перекресток” также намерена построить в Самаре один из своих региональных распределительных центров. По словам финансового директора “Перекрестка” Виталия Подольского, стоимость проекта составит $20-25 млн из расчета $800-1000 за 1 кв. м. Впрочем, директор самарского филиала “Перекрестка” Владимир Рыжков сообщил, что компания пока не определилась с участком и сроками строительства. О перспективах строительства собственного складского терминала заявляла также девелоперская компания “ФОРРА”. Получить комментарии у ее руководителей “Ведомостям” не удалось.
Ведомости
2005 г. |
